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2026 , Vol. 33 >Issue 2: 29 - 39

DOI: https://doi.org/10.3724/j.fjyl.LA20250694

Analysis of the Cooperation Networks of Market Entities’ Participation in Urban Regeneration: A Case Study of Beijing

  • TANG Yan ,
  • YIN Xiaoyong , *
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  • School of Architecture, Tsinghua University

TANG Yan is a tenured professor and doctoral supervisor in the School of Architecture, Tsinghua University. Her research focuses on urban design, urban regeneration, planning and design, and urban and rural governance

YIN Xiaoyong is a research assistant in the School of Architecture, Tsinghua University. His research focuses on urban regeneration and planning governance

Received date: 2025-11-04

  Online published: 2026-03-12

Copyright

Copyright © 2026 Landscape Architecture. All rights reserved.
Fold

Abstract

[Objective]

Against the backdrop of a global economic slowdown and the profound transformation of China’s urban-rural development model, the implementation of the national strategy of “urban regeneration action” is widely confronted with persistent challenges, including insufficient funding sources, a lack of diversity among implementing actors, and institutional and policy constraints. The current government-dominated approach to urban regeneration is facing structural bottlenecks, characterized by heavy fiscal burdens and limited flexibility in mobilizing non-governmental resources. Consequently, attracting market entities—such as enterprises engaged in investment, construction, and operation—has thus become an urgent and critical pathway for advancing urban regeneration. This study aims to address several pressing questions in current urban regeneration practices: with whom market entities cooperate, why such cooperation emerges, and what outcomes it generates. By clarifying the cooperative logic and operational conditions of urban regeneration projects, this research seeks to improve the institutional guarantees for project implementation, enhance the incentives for market entities’ participation, and ultimately promote the sustainable and normalized implementation of China’s urban regeneration action in the long run.

[Methods]

This study introduces social network analysis (SNA) into the examination of cooperation in urban regeneration, and constructs a cooperation network prototype composed of nodes representing the “government−market−society” triad and individual regeneration projects, and edges representing interactions in terms of “capital source−physical space−operation service.” Specifically, three interrelated sub-networks are identified. The capital source network depicts the allocation of costs and benefits among multiple actors, such as fiscal funds, enterprise investment, and residents’ contributions during the regeneration process. The physical space network reflects the transformation and reconfiguration of property rights, including ownership, use rights, and income rights among multiple stakeholders. The operation service network captures the coordinated actions of diverse actors under institutional arrangements, approval procedures, contractual agreements, and governance rules throughout project implementation. Based on this network framework, the study combines semi-structured interviews with systematic text coding. From the perspectives of overall network structure, node characteristic, and cooperative alliances, a quantitative indicator system comprising 6 specific metrics is constructed. This integrated approach enables a systematic depiction of the topological structure and an analysis of the underlying mechanisms of cooperation networks among diverse actors, including state-owned enterprises, private firms, governments, and residents.

[Results]

Using typical projects in Beijing’s central urban area as empirical samples, the study first conducts a macro-level analysis of 81 urban regeneration cases. A comprehensive textual database is established by integrating news and reports, government and enterprise promotional materials, and fieldwork interview records. Based on this database, cooperation networks for urban regeneration projects are constructed, network indicators are calculated, and cluster analysis is performed. The results identify three differentiated types of cooperation networks in Beijing’s urban regeneration—“welfare protection”, “economic growth” and “comprehensive development” —each exhibiting distinct project characteristics, network structures, key nodes, and cooperative alliances. Welfare protection-oriented networks mainly involve residential regeneration projects—such as old neighborhood and dilapidated building—as well as facility-oriented and public space projects. These networks exhibit relatively simple structures and a strong government-dominant pattern. Economic-growth-oriented networks are primarily associated with industrial regeneration projects, including old factories and commercial or office buildings. Such networks are more complex, with the highest level of participation and the greatest centrality of market entities. Comprehensive-development-oriented networks focus on area-based regeneration projects, such as historic district and functional area, and also include certain facility and public space projects with spillover effects. These networks display the highest structural complexity and a more balanced involvement of governmental, market, and social actors. Based on this, the study selects 3 representative cases—Guangming Building No. 17 in Chaoyang District, Rong Center in Chaoyang District, and the Caishikou West Area in Xicheng District—for in-depth analysis. By examining the stages of cooperation initiation, cooperation advancement, and cooperation outcomes, the study reveals the evolving participation modes and driving mechanisms of different actors. The findings show that the role of market entities in Beijing’s urban regeneration is shifting from “growth coalition” to “equitable governance”, while various state-owned enterprises, characterized by their “semi-governmental and semi-market” identity, undertake differentiated functions in financing, implementation, and operation. Through both horizontal comparisons across different regeneration types and longitudinal comparisons across project stages, the study further demonstrates that the achievement of cooperation in urban regeneration depends on a triple mechanism of “goal alignment−interest balance−conflict resolution”, in which shared goals serve as the premise, interest distribution as the focal point, and conflict resolution as the challenge. By comparing China’s experience with international cases such as business improvement districts (BID) and the Urban Regimes in western capitalist countries, the study highlights the contrast between Western regeneration systems centered on private interests and China’s public interest oriented institutional framework. In response to the practical difficulties faced by social capital participation, 15 specific policy instruments are proposed.

[Conclusion]

By incorporating SNA into the study of urban regeneration cooperation, this research develops a cooperation network prototype and quantitative indicator system from the perspective of market-entities participation. The proposed framework enables the identification and comparison of different cooperation patterns and, through in-depth case analysis, establishes a mechanism-based analytical framework for understanding cooperative outcomes. These methodological contributions provide a methodological reference for comparative studies on urban regeneration operations in other cities in China.

Key words： urban regeneration; market entity; cooperation network; quantitative analysis; Beijing

Cite this article

TANG Yan , YIN Xiaoyong . Analysis of the Cooperation Networks of Market Entities’ Participation in Urban Regeneration: A Case Study of Beijing[J]. Landscape Architecture, 2026 , 33(2) : 29 -39 . DOI: 10.3724/j.fjyl.LA20250694

在中国社会经济和城乡建设深度转型的新时期，“实施城市更新行动”战略普遍面临着资金来源不足、实施主体单一、政策机制局限等突出困境。为缓解城市更新过度“依赖政府”造成的公共财政压力过大、政府实施负担过重等痛点，如何吸引“社会资本参与”成为保障中国城市更新可持续推进的关键议题。作为区别于政府部门的私人部门，社会资本主要是指参与城市更新投资、建设与运营等活动的企业、专业机构/组织或产权方等（重点为代表“市场力”的各类企业）。社会资本因其项目运作的专业性、组织架构的灵活性、投融资手段的多元性等独特优势，可在城市更新中承担起项目策划、建设实施与运营维护等多重职能，是城市更新重要的参与者与推动者。
新时期的城市更新与传统房地产开发有着显著不同，过去大量通过“拆旧建新、拆低建高、拆少建多”等形成高额收益并据此吸引社会资本广泛参与的房地产开发路径，与当前传承历史文化、保护社会关系、推进绿色健康发展的趋势与诉求相左，有机更新成为城市存量空间发展与利用的新方向[1]。一方面，城市更新运作呈现出明显的“多主体”合作倾向；但另一方面，对于社会资本参与城市更新的“合作机制”的深度探索却长期缺失（其研究重要性远未被充分认知），讨论往往局限在定性描述下的“就项目论项目”“一事一议”或“粗线条”的主体间利益博弈分析中。在更多主体介入城市更新的大趋势下，社会资本在更新项目中到底与谁开展了合作？为什么会产生这种合作？合作带来的更新成效如何？——如果不能对这些关键问题进行分析和解答，并给出针对性的规划策略与措施保障，则吸引社会资本参与更新的目标很可能因各类支撑条件的缺失而沦为“空想”。因此客观识别社会资本参与城市更新的合作网络关系、研判其合作动因并分类提出优化策略，不仅可以帮助完善城市更新项目运作的保障条件、提高社会资本参与城市更新的积极性，且能在长远上促进中国实施城市更新行动的可持续与常态化开展。
本研究以北京中心城区中社会资本参与的典型城市更新合作案例为对象，引入社会网络理论方法，依托网络构建方法与分析平台Gephi，建立项目尺度的城市更新多元主体合作网络，揭示社会资本参与城市更新项目所形成的合作关系，辨析这些关系形成的缘由，并探索建立科学的规划保障机制，来促进社会资本与相关主体缔结并优化这种“合作关系”。

1 多方主体参与下的城市更新合作关系研究

城市是“包含社会、经济、文化、政治、法律等多方面问题的庞大的复杂系统”[2]，因此城市更新是一项复杂系统工程[3-4]。城市更新项目运作中，不同主体间的相互关系复杂交织并深刻影响着更新行动是否发生、如何发生、效果怎样等整体流程与最终结果。在很多情况下，政府、社会资本和居民等多元主体之间的合作与博弈关系，直接决定了城市更新项目运作的成败，这充分表明主体“合作关系”对于城市更新举足轻重的作用。
传统政治经济学等理论对城市更新中不同主体间合作关系的研究侧重于定性与个案分析，重在描述经济社会活动中管理者、生产者、使用者等各方主体的合作情况与互动机制 [5]。国外学者从经济学、管理学、政治学等多学科视角出发，提出了“利益集团”[6]、“城市政体”[7-8]、“增长机器”[9]、“法团主义”[10]、“空间生产”[11]、“多中心治理”[12]等经典理论，用来描述社会资本（企业）与政府、社会等各类主体之间形成的多种合作、联盟或竞争博弈关系。这些主体往往通过权力与资本的合作推动空间再生产，社会资本在其中可以获取期待的利润[13]。
在中国，城市更新自新中国成立以来经历了政府一元、政企二元、多元共治的整体发展历程[14]。学者们将国外理论与中国实际相结合，发现社会资本与其他主体的合作涉及“权力”和“利益”等多种关系[15]，“资本合作、制度依赖、收益协商”等多种形式[16]和“内部博弈、外部博弈”等多种类型[17]。深圳、广州、上海等先发城市的更新实践表明，社会资本在不同类型更新项目中采用了差异化的合作方式，如在上海新天地[18]、成都太古里[19]等城市商业片区更新中主要与地方政府合作，在南京江东村[14]等城中村改造中主要与当地居民合作，在深圳沙井古墟[20]等历史保护村落的改造中同时与地方政府和当地居民展开合作等。其中，社会资本主要通过投入开发资金、人力资源等获得改造中的经济利润[21]。
总体上，既有研究多侧重定性探讨，尚未结合多源数据和新技术方法等，来深度识别、展现、评估或测度城市更新的合作关系网络。过去由于缺少统一和客观的计量数据支撑，定性研究多用抽象图示的方式来分析不同参与者在开发过程中的互动关系，在客观性和科学性上不时招致质疑，限制了在不同尺度更新或多案例比较中的适用性。

2 社会网络等新技术方法在城市更新中的应用

社会网络理论方法以图论为基础，将合作过程中的要素抽象为“节点”，将要素之间的关系抽象为“边”，关注合作网络的拓扑结构、演化特征、动力机制等，建构出丰富的统计、分析指标，已广泛应用于社交媒体网络[22]、科研合作网络[23]、信息传播网络[24]等研究中，发现了小世界网络[25]、无标度网络[26]等一系列有趣而一致的现象。
近年来，社会网络模型开始被尝试引入城市更新合作网络研究，在不同尺度分析中均显示出较强的适用性[27-41]，可借助中心度、网络密度等指标识别不同城市更新参与者之间差异化的合作关系（表1）。在国内研究中，Wang等[29]从微观尺度分析了广州恩宁路城市更新改造决策、征用拆迁、施工、运维4个阶段中18个主要利益相关者之间的互动关系，Zhang等[30]利用深圳和重庆500余个城市更新项目的文本信息，从宏观尺度构建合作网络，发现两地差异化的治理结构。但整体来看，这类研究仍处于起步阶段，尚有诸多问题需要探索应对，如城市更新合作网络是多模、异质网络，涉及政府、企业、居民等不同参与主体以及资金收支、空间产权、人力资源等多种资源的流动，加之缺乏全面、客观的统计数据，因此网络建构的难度大，数据、指标、算法等亟需拓展和完善。
表1 社会网络分析方法在城市更新合作中的主要应用[29, 32, 34, 38, 40-41]

Tab. 1 Main applications of social network methods in urban regeneration cooperation analysis[29, 32, 34, 38, 40-41]

尺度 研究主题 方法/指标 主要结论 文献来源
微观项目尺度 意大利佛罗伦萨自然历史博物馆 中心度 博物馆位于合作网络中心 [32]
上海田子坊 网络密度、距离、中心度 街道办事处、地方居民是关键利益相关者 [29]
北京钟鼓楼 网络结构、对称性、强度 专家和记者掌握着大量的网络化权力，政府在实际决策中拥有最终权力 [34]
宏观城市尺度 西澳大利亚帕斯道路绿化项目 中心度、紧密度、聚类系数 地方和州政府以及行业协会是合作网络中的主要提供者、接收者和中介 [38]
重庆北碚区社区更新 网络密度、中心度、紧密度 利益相关者结构高度复杂、基层政府角色尴尬、公众发声不足且存在认知偏差 [40]
纽约曼哈顿商业改善区（business improvement district, BID） 中心度、节点和边的比例 公共和私人均衡合作、合作中的反对态度、适当降低合作的复杂度能提高资产价值 [41]

3 社会资本参与北京城市更新的合作机制分析

首都北京的城市更新具有一定特殊性，作为中国首个提出“减量发展”的超大城市，在城市更新红利和动力的发掘上比其他城市和地区更具挑战性。完成好城市更新的“北京答卷”，对现阶段中国其他地区的更新探索和转型发展具有明显借鉴意义。北京早期的更新实践与研究集中于老旧居住区[42]、历史文化街区[43]、工业厂房[44]等单一更新类型，以及大栅栏[45]、798艺术区[46]等单个“明星”项目的改造利用上，且该时期的社会资本重视“经济利益”，暴露出过度商业化、文化要素保护不足等问题[47-48]。自2017年《北京城市总体规划（2016年—2035年）》实施以来，北京的城市更新实践持续丰富，完成了首钢园、京张铁路遗址公园等代表性项目，形成了“劲松模式”“首开经验”等特色做法，建构出小规模、渐进式、可持续城市更新的“首都样本”。其中，不同类型的社会资本发挥着路径探索示范、平台资源链接、市场专业竞争等差异化作用[49]，并且逐渐从以经济效益为导向转型为注重综合效益[50]。
城市的更新改造过程涉及“主体（人）-资金（财）-空间（物）-运维（事）”等多种要素[51]，这些要素成为影响社会资本参与动力的核心因素。其中，实现经济利益上的“资金”增长，被认为是社会资本参与更新项目最为基本的动力；在这一目标下，从“空间”和“运维”切入对居住、产业、公共空间、公共设施等老旧场所进行达成增值收益的改造和运营，是社会资本实现参与目标的重要依托；社会资本为此在“主体”间寻求与政府、居民、金融机构等不同角色的协同、合作与互助，来推动一致意见的达成、减少行动冲突（如减少钉子户等）和获得支持保障等[52-55]。

3.1 城市更新合作网络的分析模型建构

将社会网络理论方法融入政治经济学视角下的城市更新运作机制分析中，可将传统的定性研究拓展为可以进行定量计算且方向和权重明确、类型多样的合作网络分析，据此建构城市更新参与主体间的复杂关系网络分析模型。本研究将城市更新运作视作以更新项目为核心，多方主体通过资金、空间、运维等各类资源交换（博弈与合作），形成不同关系网络以推进项目落地的过程。据此，城市更新的合作网络可以抽象为以政府、居民、市场（社会资本）等参与主体以及更新项目为“节点”，以资金、空间、运维等各类资源的流动走向为“边”的可视化网络。由于合作过程中各主体间交换的资源类型有所不同，因此根据“边”所表征的具体资源类别，可以将合作关系细分为资金网络、空间网络、运维网络3种网络关系。其中，“资金网络”主要描述财政资金、企业资金、居民出资等及更新项目的成本与收益在不同主体之间的配置过程；“运维网络”用于描述多方主体在更新过程中遵守制度规定、审批流程、契约合同等而开展的行动过程；“空间网络”用于描述更新项目中空间所有权、使用权、收益权等产权归属在多方主体间的变化过程（表2，图1）。
表2 城市更新运作中“资金-空间-运维”合作网络原型描述

Tab. 2 Prototype description of “capital source-physical space-operation service” cooperation network in urban regeneration operations

参与主体（节点） 资金（边） 空间（边） 运维（边）
政府：市政府（部门）、区政府（部门）、街镇政府等 财政补贴、税费减免、更新基金等 使用权、经营权、收益权、所有权等 制度规章、审批管理、证照办理等
企业：央企、市属国企、区属国企、民企等 企业自有资金、金融融资等 使用权、经营权、收益权、所有权等 技术服务、沟通协商等
社会：物业权利人、相邻权利人、责任规划师、居（村）委会等 私有资金、公共维修基金、物业缴费（公用）等 使用权、居住权等 沟通协商、监督、建议等
图1 城市更新运作中“资金-空间-运维”合作网络原型示意

Fig. 1 Prototype diagrams of “capital source−physical space−

本研究聚焦网络的整体结构、节点在网络中的位置以及合作联盟3个关键维度，重点选取网络规模、网络密度、节点频次占比、紧密度、中心度、模块数6个指标来定量测度城市更新中社会资本参与的合作网络特征（表3）。其中，合作联盟的计算通过计算模块数增量并进行迭代，将网络中关系较为紧密的主体归为一个社区，以此得出合作联盟的数量和成员构成。
表3 社会资本参与城市更新的网络特征计算指标[56]

Tab. 3 Network characteristic calculation indicators for market entity participation in urban regeneration[56]

维度 指标名称 指标解释
网络结构 网络规模 节点个数，值越大网络规模越大
网络密度 网络中已有的边占可能存在的边的总数的比例，表示网络的紧密程度
节点特征 节点频次占比 网络中某一节点出现的频次占所有节点总频次的比例，值越大表示主体的积极性越高
紧密度 节点到其他节点最短距离的平均值，值越大表示节点与其他所有节点联系越紧密，即越位于网络的中心，节点的重要性越高
中心度 与节点直接相连的周围节点的个数或者节点周围边的数量，值越大表示节点与周边节点的联系程度越高，在合作网络中表示与其他主体的合作越广泛
合作联盟 模块数 通过多次迭代计算模块数增量直至增量为0，此时的模块数即为网络中的合作联盟数量

3.2 典型城市更新案例的社会资本参与网络及其运作机制识别

3.2.1 社会资本参与北京城市更新合作网络的典型模式

本研究以2022—2025年的81个“北京城市更新优秀案例/项目”和“最佳实践”作为实证分析对象①。首先，基于广泛收集的新闻报道、政府与企业宣传材料，并结合实地调研访谈资料，构建城市更新项目的文本数据库；其次，通过文本编码提取“节点”（主体分为政府、市场、社会；项目类型包含居住类、产业类、设施类、公共空间类、区域综合类）和“边”（资金、空间、运维），并以此构建城市更新项目的无权合作网络②；再次，将计算得到的网络特征指标（表3）进行归一化处理后作为连续变量，以项目类型作为分类变量开展聚类分析。最终识别出社会资本参与城市更新合作网络的3种典型模式：民生改善型、经济增长型、综合发展型[57]（图2）③。
图2 北京城市更新合作网络的3种典型模式

Fig. 2 Three typical models of Beijing’s urban regeneration cooperation network

其中，民生改善型合作网络主要涵盖老旧小区、危旧楼改造等居住类，以及设施类、公共空间类的更新项目，其网络结构较为简单（规模小、密度高、联盟数量少），呈现出明显的政府主导特征（节点频次占比、中心度、紧密度均最高），其中，虽然市场主体参与的积极性（节点频次占比）低于政府部门和社会主体，但在合作网络中的中心度和紧密度与政府和社会主体相当，显示出其在项目运作实施中的重要性；经济增长型合作网络均为老旧厂房、商办楼宇等产业类更新项目，网络结构更加复杂，社会资本参与的积极性和在网络中的重要性均最高；综合发展型合作网络主要涉及平房院落改造、历史街区更新、城市功能片区提升等区域综合类更新项目，并包括部分具有辐射带动作用的设施类和公共空间类更新项目，此类网络结构最复杂（规模最大、密度最低、联盟数量最多），政府、社会、市场三方力量的参与程度最为均衡，对市场主体而言，其节点频次占比虽低于政府部门和社会主体，但其中心度和紧密度均为最高，发挥着明显的结构洞作用（图3）。
图3 北京3种典型城市更新合作网络模式的网络特征对比

Fig. 3 Comparison of network characteristics of three typical models of Beijing’s urban regeneration cooperation network

3.2.2 社会资本参与北京城市更新合作网络的运作机制

本研究进一步选取民生改善型、经济增长型、综合发展型中的代表案例（朝阳区光明楼17号楼改造、朝阳区融中心改造和西城区菜市口西片区更新），通过实地调研、半结构化访谈以及企业资料收集等，获取典型项目在资金构成、空间改造、运作过程等方面的详细信息（提取“节点”和“边”），依托精细化的文本编码方法构建微观层面的有向合作网络，以此描述典型项目的参与主体及其相互间的资金、空间、运维资源配置过程，并分析不同合作网络在“合作启动—合作推进—合作产出”等环节推进和演变的动力机制，据此揭示央企（建设银行）、市属国企（首开集团）、区属国企（京诚集团、金恒丰公司）、民企（高和资本）等社会资本参与城市更新项目的角色定位、运作规律和实施路径等（表4）。
表4 社会资本参与北京典型城市更新项目的合作网络对比

Tab. 4 Cooperation network analysis and calculation of market entities’ participation in typical urban regeneration projects in Beijing

对比维度 民生改善型 经济增长型 综合发展型
代表案例 朝阳区光明楼17号楼
 朝阳区融中心
 西城区菜市口西片区
合作网络
网络结构 网络规模7；网络密度0.3 网络规模10；网络密度0.2 网络规模17；网络密度0.162
节点特征及最大值
节点（数值）		 中心度：光明楼（8） 中心度：高和资本（12） 中心度：金恒丰公司（26）
紧密度：京诚集团（1） 紧密度：高和资本（0.82） 紧密度：菜市口西（1）
合作方式（联盟数量） 多方参与主体紧密合作推进项目（1） 社会资本、政府、投资方合作推进项目，
与原业主与原商户联系较低（2）		 统筹主体、合作企业及居民的合作主导推进项目，
与政府、商户的联系较低（3）
社会资本合作关系
横向比较发现，3个项目的合作网络整体呈现出规模和合作联盟数量逐渐增大、网络密度逐渐变小的整体特征，合作关系的复杂程度呈现出民生改善型＜经济增长型＜综合改善型的特点。其中，京诚集团、高和资本、金恒丰公司3个社会资本的中心度和紧密度均处于较高水平，证明他们在合作网络中发挥着统筹主导和运作实施的核心作用。进一步比较3个更新项目中合作网络在合作启动—合作推进—合作产出3个阶段的演变特征（图4），可以识别社会资本差异化的参与路径与运作机制。
图4 北京3个典型更新项目的合作网络演变过程

Fig. 4 Evolution of the cooperation network of 3 typical urban regeneration projects in Beijing

1）光明楼17号楼（民生改善型）。该项目是首都功能核心区首个危旧楼房改建试点，秉持“户数不增、风貌协调”的原则，在政府的主导推动与财政支持下，通过对居住建筑的原址拆除重建，适度增加建筑面积，为每户增加独立厨卫，确保改造真正响应居民所想、改善民生需求。在项目运作中，东城区区属国企京诚集团负责项目具体的推进、协调与建设，并承担部分项目资金投入，在与街道、社区、居民的共同合作下改善楼房居住环境和安全性，探索了一种“市区政府补贴+居民出资+产权单位出资”的“成本共担”模式。
2）朝阳区融中心（经济增长型）。项目改造核心是通过市场化的运作，将一处低效的商业资产升级为高价值的产业空间，实现经济效益与资产价值的双重提升。一方面，民企高和资本收购空间后，重新规划项目业态和定位，整租给互联网头部企业字节跳动并进行定制化的改造设计，成功将商业业态转换为办公业态，极大地提升了资产的租金回报和资本价值，实现了资产的增值。另一方面，市属国企首开集团（首开盈信公司）作为重要投资方之一，不仅是资金的提供者，其国企背景也为项目带来了额外的信誉支持和政策协同优势。
3）西城区菜市口西片区（综合发展型）。西城区菜市口西片区更新是北京核心区历史文化街区改造的一个标杆性“综合发展型”项目，这类项目跳出单一改造目标，致力于在老城保护、民生改善、社区功能提升和可持续发展之间取得综合平衡。西城区区属国企金恒丰城市更新资产运营管理有限公司负责具体实施、经营管理与部分资金筹措，同时与政府、居民、入驻企业等开展协商合作，并依托央企建设银行提供的贷款资金与安置房源，通过“申请式退租”“申请式换租”和“共生院”改造，显著提升了院落的整体风貌和经营价值，改善了退租居民和留住居民的居住条件。
从以上更新案例中可以发现，参与主体的合作网络主要受到推力（愿意合作）和拉力（排斥合作）2种因素作用，基于此，本研究进一步从目标共荣、利益均衡、冲突化解3个方面提出合作网络的运作机制，可以用于剖析国企、民企等社会资本之间，以及社会资本与政府、社会等主体之间达成合作的关键动因、互动机制与具体措施，并揭示不同行动措施对合作发生的潜在影响（图5）。1）“目标共荣”关注能够促进合作的多方主体的共同目标，是合作形成的基本前提。社会资本在北京不同城市更新项目中的目标包括保障公共利益、实现盈利价值，以及历史保护、环境改善、空间活化等。2）“利益均衡”关注达成合作进行的利益博弈、权益分配和资源平衡等影响因素，是合作过程中多方博弈的焦点。其中，国企与民企等社会资本之间主要通过契约合同签订、开展金融合作等方式探索市场化的更新合作，国企与政府之间通过特许经营、国企与居民之间通过自主腾退等方式来满足企业在利益保障上的自主性和自由度。3）“冲突化解”重点关注多方主体的诉求差异、矛盾冲突及其化解途径，是合作实现要破解的痛点、难点。其中，政府通过刚性的政策工具界定国企、民企、居民的行为边界，国企、民企等社会资本则通过政策宣传、意愿沟通、提供服务等柔性手段促进居民的更新意愿达成（表5）。
图5 社会资本参与城市更新的主体间合作动因与机制分析

Fig. 5 Analysis of the motivations and mechanisms for market entities’ participation in urban regeneration

表5 典型项目中社会资本与其他主体开展合作的机制分析

Tab. 5 Analysis of the mechanisms for cooperation between market entities and other entities in typical projects

比较维度 民生改善型 经济增长型 综合发展型
代表案例 朝阳区光明楼17号楼 朝阳区融中心 西城区菜市口西片区
整体特征 政府引导，国企运作 民企主导，国企参与 国企主导，多元协同
合作机制 目标共荣 政府-国企-居民：简易楼居住环境改善 民企-国企-政府：老旧楼宇产业转型，落实减量发展要求 国企-政府-居民：历史文化资源保护与利用，居住条件改善
利益均衡 政府-国企：市区两级政府出资，向京诚集团购买房屋改建服务；
政府-居民：居民以成本价回购新建房屋，平衡部分政府成本		 民企-民企：高和资本出资购买楼宇产权，红星集团获得经济收益；
民企-国企：高和资本统筹运作，首开集团出资参与		 政府-国企：政府授权国企经营平房院落；
政府-居民：政府提供公有产权方或者公租房，改善居民居住条件
冲突化解 国企-居民：国企进行政策宣讲与方案沟通，促进达成一致意愿；
政府-居民：项目红线范围微调、容量增加		 政府-民企：严格管控房地产市场投资，导致项目融资困难；
民企-社会：推迟超市腾退，服务周边居民		 政府-居民：明确标准，提供多元选择方案；
国企-居民：留住居民可通过平移置换、自主出资等方式改善环境

4 讨论：社会资本参与城市更新的合作机制优化路径

综上所述，社会资本参与城市更新在北京呈现出民生改善型、经济增长型、综合发展型3种差异化的合作网络，在资金、空间、运维的资源配置过程中分别呈现出政府引导与国企运作、民企主导与国企参与、国企主导与多元协同的运作特点。在北京的城市更新合作中，市属和区属国企扮演了“半政府-半市场”的角色并发挥着核心的统筹运作作用——央企主要提供低成本的资金和空间资源保障，民企则开展专业化的融资与运作，在城市更新中形成了差异性、梯度化的角色定位。
本研究同时发现，在城市更新中，社会资本与其他主体的合作动力遵循“目标共荣—利益均衡—冲突化解”的协作逻辑。其中，共同目标是降低合作过程中交易成本的前提，利益博弈决定了合作网络中资源配置的具体方式，冲突化解机制则决定合作能否形成闭环。本研究在比较国外城市更新治理合作网络的特点与经验的基础上，提出优化中国社会资本参与城市更新的政策建议。

4.1 国际比较

“二战”以来，随着城市持续更新改造，西方国家城市空间的所有权、运营权、管理权等呈现出逐渐分散的权力结构，单纯依赖政府部门已难以承担复杂的空间治理任务，“公私合作”（public-private partnership, PPP）因而成为推动城市更新治理的重要手段。其中，美国学者斯通[7]基于亚特兰大的实证研究最具有代表性，他发现了私人企业与政府部门围绕合作目标和合作方式，形成了差异化的城市政体（urban regime，即合作网络模式），其核心在于多方主体通过协商合作，达成了凝聚共识的激励目标和均衡共益的合作机制，依托正式与非正式的合作网络实现了资源共享。与亚特兰大的“增长联盟”模式相呼应，美国大城市中广泛发展的商业改善区（BID）更加注重私人主体在城市空间治理中的主导作用。BID通常由片区内的业主、企业、居民等私人主体（部分BID中还包括地方当局的官员代表）共同成立非营利组织，通过额外税费或自愿捐款为片区提供日常维护、节日活动、营销推广等服务，部分BID甚至承担原应由政府负责的街道卫生、安全保障、公共交通等职责，成为依托社会资本提升城市空间环境品质和投资吸引力的成熟做法[41]。
整体上，在土地私有和个人主义价值体系主导的资本主义国家，城市更新中的多元主体合作表现为以“私”为核心，社会资本在合作网络中具有更强的主动性和主导性。然而，这种以经济回报为导向的市场化更新机制往往依赖于空间的资本化，易诱发绅士化、文化破坏、空间特色消失等社会问题[13]。相较而言，中国的城市更新以土地国有、经济公有为基础，并且以公共利益为导向，尤其对以减量发展、有机更新为导向的首都城市北京而言，城市更新合作呈现出以“公”为核心的运作模式，各层级政府发挥整体引导作用、各类型国企承担统筹实施的职责，但也同时暴露出对公共财政投资、政府推动运作、政策红利供给等方面的过度依赖问题。

4.2 政策建议

对不同项目运作的经验和困境进行横向比较，可以得出未来规划举措和政策供给的重点所在，为城市更新项目提供从发生到落地的全生命周期条件保障（图6，表6）：在“目标共荣”上，通过前期充分沟通、平等自由协商、提供多元选择等促进信任构建；为达成“利益均衡”，需要在项目运作中设置透明的分配标准，并建立多元的资金保障渠道和共担共享机制；另外，可通过建立冲突预警监测、三方协商调解、行政冲裁诉讼等刚性与柔性方式，来实现更新过程中的“冲突化解”。
图6 社会资本参与城市更新合作的优化策略

Fig. 6 Optimization strategies for market entities’ participation in urban regeneration cooperation

表6 优化社会资本参与城市更新合作的政策工具包

Tab. 6 Policy toolkit for optimizing market entities participation in urban regeneration cooperation

维度 政策导向 政策工具
目标共荣 前期充分沟通 1）在改造前期充分征集物业权利人、相邻物业权利人以及其他利益相关者的更新改造意愿与诉求
平等自由协商 2）搭建线上、线下等多种形式的公众议事平台，及时公布更新流程、标准和成果，确保更新全过程的公开透明
3）综合方案征集、比选等方式，提高各类社会组织、居民、业主等主体参与协商的积极性
提供多元选择 4）为参与主体提供多种空间腾退、搬迁安置、利益返还等方式，提高更新选择的多元性
利益均衡 分配标准透明 5） 明确多方主体的责任分工、参与角色、参与方式
6）细化更新项目公益、经济等多元增值价值收益的计量和分配标准
多元资金保障 7）创新不动产投资信托基金（类REITs）、资产证券化（asset-backed securitization, ABS）等金融产品，拓展保险、基金等资金进入城市更新
　 领域渠道
8）拓展积分兑换、志愿服务等非货币化参与方式
共担共享机制 9）建立使用者付费机制，拓展更新项目中多方主体的成本共担、收益共享的资金保障渠道
10）探索增值收益回收机制，捕获更新项目外溢的经济收益，用于反哺改造成本投入
11）拓展BOT（build−operate−transfer，即建设-经营-转让）、PPP，以及项目组合、片区统筹等更新方式，协调短期利益与长期利益、经济
　　利益与社会效益的整体平衡
冲突化解 冲突预警监测 12）基于居民反馈、媒体报道等多源信息，建立城市更新项目的冲突、矛盾、纠纷预警系统，构建更新项目实施成效与影响评估的全生命周
　　期动态监测机制
三方协商调解 13）责任规划师、专业咨询机构等专业第三方全流程参与，吸纳社区组织、志愿者等共同参与调解
14）按需设立多种形式的城市更新统筹主体，全流程协调、统筹多方利益诉求
行政仲裁诉讼 15）明确行政仲裁、司法诉讼等正式矛盾解决路径

5 结论

本研究将定量的社会网络分析方法引入城市更新合作机制研究，识别出了社会资本参与北京城市更新合作的3种典型模式与运作机制，并为引导社会资本参与更新项目提供了政策优化建议。本研究提出的合作网络原型、计量指标体系与机制分析框架具有一定普适性，可用于不同类型城市、不同空间尺度城市更新项目的比较研究。但需指出的是，新闻与宣传等公开文本信息中对更新项目的资金安排、产权结构及实施运作等细节信息往往披露不足，需要结合半结构访谈与问卷调查等方法来补充关键细节信息，实现对城市更新合作网络的精细刻画。

1 自2022年起，由北京城市更新专项小组指导，市委城市工作办、市规划自然资源委、市住房城乡建设委支持，北京城市规划学会主办开展北京城市更新最佳实践评选活动。至2025年，已评选出共计139个“优秀案例/项目”和“最佳实践”，并由北京市城市更新联盟等进行了详细报道。本研究在广泛收集相关报道的基础上，结合实地调研和访谈，选择其中信息较为全面的81个案例进行分析。

2 虽然本研究认为“资金、空间、运维”3种资源在不同类型更新项目的合作网络中重要性不同，但受限于公开资料信息和调研访谈的全面性和可获得性，无法构建有权合作网络，因此借鉴Ligtermoet等的研究（见参考文献[38]），构建无权合作网络。

3 北京城市更新典型合作模式项目列表见官网文章页面资源附件（http://www.lalavision.com/article/doi/10.3724/j.fjyl.LA20250694）。

图1~6由作者绘制；表1根据参考文献[29][32][34][38][40][41]绘制；表2、4~6由作者绘制；表3根据参考文献[56]绘制。

1、将社会网络分析方法应用于城市更新合作研究，构建了以“政府-市场-社会”与“项目”为节点、以“资金-空间-运维”为边的合作网络原型，并提出网络结构、节点特征、合作联盟3方面的计量指标。

2、基于81个案例的整体分析和3个案例的深入剖析，识别出北京城市更新中“民生改善”“经济增长”“综合发展”3种典型的合作网络模式。

3、揭示了城市更新合作达成的“目标共荣—利益均衡—冲突化解”三重机制，并提出了15条政策工具。

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