Urban Park Operation Concept and Practice Based on the Whole Life Cycle: Exploration of Changchun Jingyue Central Park

Gang DENG; Huiyuan WANG; Xiu ZHANG; Pu LIU

doi:10.3724/j.fjyl.LA20250018

Landscape Architecture >

2025 , Vol. 32 >Issue 6: 60 - 66

DOI: https://doi.org/10.3724/j.fjyl.LA20250018

Urban Park Operation Concept and Practice Based on the Whole Life Cycle: Exploration of Changchun Jingyue Central Park

Gang DENG ^,¹ ,
Huiyuan WANG ^,² ,
Xiu ZHANG ^,² ,
Pu LIU ^,²

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1. Shanghai SHUISHI Architecture and Planning Corp., Ltd.
2. SHUISHI Landscape Design Co., Ltd.

DENG Gang, Ph.D., is chairman and founding partner of Shanghai SHUISHI Architecture and Planning Corp., Ltd. His research focuses on urban regeneration, and landscape design

WANG Huiyuan, Master, is general manager and an engineer in the Second Business Unit of Shanghai SHUISHI Landscape Design Co., Ltd. Her research focuses on landscape design

ZHANG Xiu, Master, is an engineer in SHUISHI Landscape Design Co., Ltd. Her research focuses on landscape design

LIU Pu is a senior engineer in Shanghai SHUISHI Landscape Design Co., Ltd. Her research focuses on landscape design

Online published: 2025-12-10

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Gang DENG , Huiyuan WANG , Xiu ZHANG , Pu LIU . Urban Park Operation Concept and Practice Based on the Whole Life Cycle: Exploration of Changchun Jingyue Central Park[J]. Landscape Architecture, 2025 , 32(6) : 60 -66 . DOI: 10.3724/j.fjyl.LA20250018

关注城市公园的经营属性，遵循价值规律，将经营思维贯穿于城市公园全生命周期，进行整体筹划、资源组织及运营管理，将较大程度促进社会效益及经济效益的提升，缓解政府及国企压力，促进在城市公园领域形成政府、企业与社会的共建、共治、共享局面^[1]。

1 城市公园的价值规律

1.1 价值模型

城市公园经营的核心是遵循价值规律，实现价值平衡。建立符合城市公园特征的价值模型，对梳理价值规律十分重要，其重点在于呈现成本投入与效益收入之间的动态平衡关系。

城市公园的投入成本主要包括土地成本、建安成本和运维成本3类。其中，土地成本是最大的单项投入。土地的价值受区位条件影响，且呈现持续增值态势。建安成本包括相关的景观环境工程、配套建筑、设施设备等相关费用，这部分成本弹性空间相对有限。近年来，建安成本也呈现出上升趋势。运维成本主要包括管养、公共服务、招商租赁及活动策划及实施等，具有一定弹性空间。总体而言，运营投入强度与收益成正比。运营的价值就在于通过合理的成本投入，获得更高的社会效益及经济效益。

城市公园综合效益涵盖经济、社会、生态3个维度。其中，生态效益虽直观可见，但是难以量化和变现，所以笔者侧重探讨公园综合效益中的经济效益和社会效益。经济效益主要指财务效益，社会效益主要指公众利益。经济效益主要包含运营收入、公园周边土地增值以及产业发展税收：运营收入包括场地及配套物业租金、活动经营所得等，受城市公园公益性定位的约束，公园配套建筑规划指标有限，因此该部分的收益规模有限；公园周边土地增值效益虽然显著，但是往往由于投入与受益主体错位，难以形成政府直接收入来源；公园周边地块产业发展税收收入可以归为政府收入，但是难以计入公园直接收益。社会效益由基础服务效能与社会价值两大维度构成：基础服务效能强调功能合理性与空间美学品质；社会价值包含公众美誉度、活跃度和社会参与度。

1.2 价值基础要素

1.2.1 公园资源水平

公园资源体现的是土地资产价值，一般可以从地段、规模、蓝绿资源、文化等方面考量。其中，地段是决定性因素，地段优越的大公园更有经营价值，市场化经营的可能性高；蓝绿资源水平是生态价值的重要衡量标准，生态资源品质越好，潜在经营价值越大；此外，历史文化、特色主题等特征也是城市公园附加价值的重要载体。

1.2.2 客流量

客流量反映的是市场需求，既包括公园所处区域的基础客流量（一般地段优越、生态资源良好的大公园，基础客流量大），也包括良好运营带来的客流增量。在公园生态价值向经济价值的转化机制中，客流量作为核心传导路径，通过游客活动产生的消费链反应，实现生态资源的经济效能转化，所以引流是公园经营价值提升的重要策略。

1.2.3 运营能力

运营团队的核心竞争力与资源配置水平构成公园价值弹性空间的关键变量。运营的核心目标应聚焦于收益提升、成本优化与社会效益协同增长。具体实施路径包括充分运用线上平台工具，增强与市民的互动和沟通；以及进行各类线下资源整合与活动组织，确保各项工作的广泛、专业和高效。

1.2.4 管理模式

管理模式决定了社会参与程度与方式，常规模式有4种。1）政府行业主管部门（国企）投资-建设-管理-经营一体化模式。由于难以做到价值闭环，政府及国企几乎承担了全部的成本压力。2）独立授权社会专业主体经营模式。在公园竣工之后，若具备经营价值潜力，可建立专业化授权机制，由具备相应资质的职能主体执行专项事务。3）设计采购施工和运营一体化（engineering, procurement, construction, and operations, EPCO）。EPCO的本质是将经营思维前置，通过集合市场需求、技术能力、成本效益等多元知识结构和能力资源，在公园全生命周期进行利益平衡。4）公众参与的共治共享管理模式。该模式一般难以独立存在，但具有一定的社会价值。

1.2.5 政策空间

政策往往制约着经营价值。城市公园的公益定位与经营属性并不矛盾，在配套建筑规划指标、用地属性等方面都存在政策空间。政府可以在规划层面，积极探索公园用地与商业或其他用地的兼容性与混合性，平衡公园公共性与商业经营之间的关系，允许进行规划控制指标的优化与调整，促进城市公园释放经营价值潜力。

1.3 实现价值平衡的途径

1.3.1 遵循“跨地域、跨类型、跨周期”策略

城市公园成本效益平衡机制受多重约束。其中，土地购置与建安投入成本难以压缩，加之运营收益较为有限，导致单体公园财务效益难以平衡。城市公园的财务效益平衡可通过3个策略来实现：1）跨地域，即利用不同地域的土地价值级差实现平衡；2）跨类型，即利用不同收益水平的公园类型实现平衡；3）跨周期，即利用项目的近期收益与远期收益进行平衡^[2]。

1.3.2 坚持“社会效益+经济效益”最大化的经营目标

基于城市公园公益性的定位，应系统性、精细化地构建均衡的公园价值目标，坚持社会效益+经济效益最大化的经营目标。一方面要避免商业化程度过高、一切以收益为目标，忽视了公园的公益属性；另一方面也要避免政府承担全部的建设和运营成本压力，忽略了公园的经营潜力，缺乏经营机制，导致活跃度和市民参与不足。

1.3.3 充分挖掘公园的经济价值潜力

公园经济效益潜力决定了公园市场化程度。当以较高的市场化程度进行公园运营时，需要选择具备经营潜力的公园，基于此充分发挥经营团队的能力，通过资源挖掘，充分释放公园土地价值、蓝绿生态价值，促进客流量的增加。在财务目标方面，要力争公园短期内的经营收入能覆盖运营成本，长期收益能覆盖部分公园建设成本。同时，积极探索通过资产增值、资本退出，进一步反哺建设投入。对于市场化程度与价值潜力不足的公园，政府和国企只有通过提升自身专业化能力，以及购买社会服务的方式，以实现公园运营水平的提升。

1.3.4 依托政府的主导作用

在城市公园领域形成“政府投资+企业参与+社会共治”格局十分重要，其中，政府起主导作用，关键是合理平衡各类主体的责权利。城市公园的价值实现需依托政府主导的顶层制度设计：筹划安排资源配置、体制机制，选择合适的公园管理模式，放宽政策空间，促进运营前置，使得专业化运营团队得以深度介入公园策划—建设—运营全链条，通过运营导向的设计优化与市场化价值挖掘工具，激活公园潜在价值。城市公园的社会参与性机制才有机会建立。

2 长春净月中央公园EPCO实践

净月中央公园位于长春市净月高新区，项目总占地面积49 hm²，其周边为大型社区以及大型商务区。上海水石设计和上海园林集团作为联合体，采用EPCO模式，在项目前期研究阶段、建设期、运营期过程中遵循价值规律，进行了整体筹划、推进实施、资源组织及运营管理。EPCO重构了业主、设计方、施工方、运营方、使用者的多方关系，提高了项目的专业化程度，以及项目竣工后的运营效率和品质。

2.1 项目前期的经营策略

围绕社会效益、经济效益综合价值最大化，基于运营需求，项目团队制定了前期研究—建设—运营的整体计划。在前期研究阶段，将设计方案、施工措施与后续的运营需求进行多轮次协同，使得前期定位、规划设计、运营产品策划等具备较强的市场基础。

2.1.1 以深度挖掘项目的经济效益潜力为目标

基于项目显著的区位优势与成熟市场基底，在项目策划阶段提出：1）力争通过经营收入覆盖运营成本，并逐步回收部分建设投资；2）基于规划指标的上限建设配套建筑，形成优质资产；3）挖掘配套建筑租赁收入潜力，提高项目收益能力，便于项目再融资。

2.1.2 在规划中通过空间形态与业态策划落实经营目标

首先，结合项目设计规范、土地价值、市场需求和运营需求，上海水石设计给出规划指标调整的建议和功能业态。其中，1号楼（市民中心）引入户外休闲运动品牌；2号楼（文创中心）引入大中型文创项目；3号组团式建筑引入了配套商业，引进宠物乐园、自然研学等休闲业态。其次，不断结合规划指标、空间形态以及经营财务数据进行复核，力争实现规划空间形态与项目经营效益的匹配与协同。

2.1.3 建立精细化的财务测算模型为设计提供依据

首先，依据可经营程度，将净月中央公园的建筑功能分为公益性、半经营性和经营性3类：公益性项目无收入机制，如公共交流及物业管理等功能，该部分需要合理控制规模及建设标准；经营性项目具备盈利能力，包括1、2、3号楼商业配套建筑组群的主要功能；半经营性项目介于两者之间，如部分文化配套项目。经过测算与规划互动，三类建筑规模的配比为公益性∶半经营性∶经营性=9%∶18%∶73%。其次，对项目场地进行分类布局，使部分场地具备经营的可能性。此外，在进行前期策划与规划的同时，建立了财务模型，并测算出租金收入在运营期第二年可以与运营成本形成现金流平衡，之后逐年增加，形成经营利润。

2.1.4 设计服务于运营需求以及效益目标

首先，设计要符合经营指标要求，并满足功能需求。建筑及景观的形态方案需与效益测算不断协同，并在指标和功能性方面进行价值挖掘。其次，设计中适度采取标准化的建筑及景观模块，不但有利于降低建筑成本，通过精细化、标准化的节点处理，结合富有韵律感手法，还能形成建筑个性，提高设计还原度。最后，建筑与景观的一体化设计，有效提升了商业建筑配套空间的利用价值。

2.1.5 功能性措施满足公园的社会服务需求

重点对占地5 hm²的市政高架桥下空间进行了复合化的功能再利用。桥下空间分为五大板块，涵盖老年健身、篮球场、星光集市、盒子商业街、亲子活动等功能，各区块使用不同色彩体系。此外，基于调研需求分析，特别为学童打造了安全便捷通学路。

2.1.6 形式美感赢得社会对公园的美誉度

通过数字化设计和智能建造技术，打造极具雕塑感的城市瞭望台和桥体轻盈、形态独特的钢结构桥。此外，高品质慢行系统、全龄活动场地等高颜值的场景和功能性空间，吸引了大量市民前来使用和体验，为公园带来了潜在的商业价值，也实现社会的美誉度以及市民参与度、活跃度。

2.2 建设期的经营措施

2.2.1 设计-施工-运营界面的整合

在项目开工前，根据招商业态的不断落实，进一步优化商业动线，调整建筑室内的功能布局。在商业中庭，根据室内设计方案及运营需求，逐步确定精细化的功能。预留户外空间，调整不同模式的建筑灯光效果，便于在节假日形成良好氛围，同时兼顾平日的运营管理成本。运营团队在整合各方诉求之后，同步与设计和工程部门沟通，对设计和施工进行调整。上述整合中，既涉及纵向的规划、建筑、景观、室内专业，也与横向的建筑、结构、设备等专业关联。

2.2.2 招商资源与工程实施的协同

在项目竣工前，随着招商资源的逐步落实，需要及时对工程措施进行调整和优化，确保招商与工程内容及进度能够顺利匹配，为商户提供必要的支持和帮助。例如，为满足消防及交通要求，为拟引入的商户增设楼梯；随着户外活动组织方案的深化，在室外场地增设机电设备，为户外的活动组织提供可行性；根据底层商业配套业态的需求，对商业外摆空间进行精细化布局及尺度安排。此外，大量预留的基础机电等配套设施可为未来的使用留下弹性空间。在建设完工前不断优化及细化运营策略，促使公园在建设完工后可迅速投入运营，方便市民使用，从而促进客流量的提升。

2.2.3 施工结束到竣工验收的过渡期治理

在项目建设完工和竣工之间存在间隙期，需要运营团队与施工、设计团队进行协同。运营团队制定了一系列前置的公园管理体系与指导办法，包括4个方面：1）结合物业管理系统，制定针对团队组成、人员职能和物业管理的文件；2）制定针对应急及安全问题的制度；3）对于市民和活动组织管理，制定一系列准则；4）对于公园整体的基础设施（如机电、水和隐蔽工程等）进行排查巡检，确保公园提前运营具备可能性。

2.3 运营期的经营手段

运营期的经营管理涵盖了物业管理（包含绿化管养、设施维护、场地维护等）、公共服务管理（含安全保障、公园接待、环境卫生、信息传播等）、场地租赁经营和活动组织策划等多个方面。其中，物业管理、公共服务管理等内容属于稳定的日常维护工作，相比而言，场地租赁经营和活动组织策划的弹性空间大，对经营效益影响更大。

2.3.1 积极引入自带流量的商业品牌

以文创为主题的招商租赁是中央公园的主要收入来源。在建设期运营团队引入了自带流量的商业品牌，如百度时空旅程馆、超级玩家、自然集合，促进了公园客流量增加，也带来了商铺的租金收益。此外，团队还积极推进了可移动设备的租赁，例如临时售卖车和集装箱租赁。举办活动也将为场地带来租赁收入，例如极限旱雪、跑酷乐园等。总之，公园建筑及场地的多元化收入，有望覆盖公园运营成本，促进财务收支的动态平衡。

2.3.2 打造多元化的公园活动及产品

通过满足需求、塑造亮点、社会参与、体现温度、产生收益5个维度的运营思维，打造多元活动及产品，并进行活动组织策划。

全龄活动场地充分满足了多元化的运动需求，如滑板场、秘境乐园、桥下篮球场、口袋公园等实现了社区24 h活力。在配套建筑中引入了餐饮、超市、宠物店等多元业态，提供了丰富的生活配套设施。运营团队联动自然合集、金帐篷等品牌组织了“公园生活节”，衍生出露天电影、咖啡节等活动内容。

通过资源整合与技术引入打造独特的公园子品牌。自然合集是EPCO运营团队自我知识产权的户外运动集合品牌，在其带动下，金帐篷等自带流量的专业主理人吸引了大量粉丝汇聚于此。通过引入高校建造节，让公园成为教育公益性的展示窗口。

鼓励全社会的共建、共治、共享，通过市民意见征询，在公园中增设了连接学校与社区的景观步行桥，为周边学校专门开辟了自然教育场所，还为市民自发组织休闲户外露营活动、家庭聚会、广场舞会提供了场地。此外，通过组织志愿者活动、建立公园社群、创建商户自建自营的机制等，增强了市民和商户的归属感和参与感。

结合以人为本的精细化功能设置，在全龄化活动场地中进行了适老化设计；通过数字化设计和智能建造，为儿童活动场地选择了符合年龄特征的场地形态和色彩体系。运营团队开通了线上和线下宣传工具，包括小红书、微信公众号、抖音等社交媒体，以及“自然里ZIRANLI”视频号，促进市民参与互动。

中央公园坚持兼顾社会效益和经济效益，除对配套建筑收取租金，以及部分活动向参与商户收取少量费用外，其余空间和活动完全免费。运营团队会利用大数据和新媒体技术，对市民行为偏好进行分析和预测，为活动策划和组织提供数据基础。

2.4 贯穿于EPCO全过程的设计及实施策略

EPCO团队全面采用了动态设计、弹性设计和动态实施的策略^[3]。“动态设计”是设计团队根据运营和建设的实际情况对项目细节不断进行合理的优化。“弹性设计”则是局部保持“留白”，不过度设计，保持对未来业态最大程度的适应性。如在建筑单体空间内，提前预留了机电设备的容量与空间，为未来建筑使用和活动举办预留可能性，同时也可减少二次整改的费用，节省成本。“动态实施”是指根据实际情况对施工内容、进度和计划进行调整。比如，在工程建设完成与竣工验收的过渡期，统筹平衡公园开放安全管控与成本控制，建立商业资源导入的时序适配机制。上述的协同工作可以缩短整体项目进度，提高项目综合建成效果。由于运营的前置及动态协同，有望减少3%左右的工程建设成本。

3 总结

城市公园的公益性定位与经营属性并不矛盾。将经营理念贯穿于城市公园全生命周期，就是坚持价值平衡，倡导“社会效益+经济效益”最大化，并以“成本-效益”为线索，通过集合市场、技术、经济等多元知识结构与能力资源，进行专业化运营，促进实现城市公园的可持续发展。

References

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[1]	冯潇.现代风景园林中自然过程的引入与引导研究[D].北京: 北京林业大学, 2009. FENG X. A Study on Introduction and Guidance of Natural Process in Modern Landscape Architecture[D]. Beijing: Beijing Forestry University, 2009.

[2]	沈禾, 王煊, 李岚, 等.更新城市: 设计引领高质量发展[M].上海: 同济大学出版社, 2024. SHEN H, WANG X, LI L, et al. Updating Cities: The High-Quality Development Led by Design[M]. Shanghai: Tongji University Press, 2024.

[3]	邓刚, 沈禾, 董怡嘉, 等.更新城市: 价值驱动下的城市再生[M].上海: 同济大学出版社, 2020. DENG G, SHEN H, DONG Y J, et al. Updating Cities: Value-Driven Urban Regeneration[M]. Shanghai: Tongji University Press, 2020.

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